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  • “资产猎人”“承债式收购”详解: 632亿溢价不低“雷霆”尽调

    2017-07-12   作者:   来源:   次阅读

    “在房地产市场严加调控、整体增速放缓等多个因素下,很多大型房企都在收缩战线,孙宏斌却在加杠杆大举逆势扩张,看不懂。”7月11日,上海某中型券商投行人士称。


    不过,香港投资者对融创巨资收购万达资产表现热烈。7月11日早间,融创中国(01918.HK)公布631.7亿元收购万达相关资产的进一步细节并复牌,当日大涨13.65%。


    在万达、恒大(03333.HK)等大型房企都在收缩战线、还债的时候,除了孙宏斌的巨资逆势扩张让人“看不懂”外,就连交易细节也让业内人士困惑,比如看起来简单粗暴的定价、如此大规模的收购却遭遇仓促尽调等。


    值得注意的是,陆续巨资投资乐视体系和万达相关资产后,融创中国的版图和边界正不断扩大,其进一步资本运作的空间也逐渐放大。


    溢价玄机


    继150亿元意欲挽救乐视之后,素以“资产猎人”著称的孙宏斌又以631.7亿元吞下万达的文旅和酒店资产。


    这笔震惊市场的收购包括万达13个文旅项目91%股权和76家城市酒店100%股权,代价分别约为295.75亿元和335.95亿元,创下内地房地产业史上最大并购纪录。


    但如此庞大的资产,按注册资本金和资产净值来交易,却被市场质疑为“跳楼价”。


    根据融创中国7月11日公告,收购价由订约方参考目标公司的注册资本金和目标酒店资产的账面价值(包括已开业酒店的账面价值和未开业酒店的预估价值),经公平磋商而定。“董事认为,合作事项的代价公平合理”。


    数据显示,13个文旅项目公司的资产净值为248.84亿元,91%股权对应的资产净值为226.44亿元,这部分资产的交易价格按注册资本金的91%即295.75亿元交易,是对应资产净值的1.3倍;76家酒店的资产净值为334.5亿元,交易价为335.95亿元,基本按资产净值交易。


    不过,21世纪经济报道记者注意到,如果从盈利情况看,融创给予的溢价不算太低。


    根据融创中国公布的数据,2015年和2016年,13家文旅项目公司实现净利润分别为29.86亿元和38.16亿元,91%股权对应的净利润为27.17亿元和34.7亿元。对应交易价格295.75亿元,2016年的净利润对应市盈率为8.52倍;另外,76家酒店2015年和2016年的净利润分别为5.5亿元、8.74亿元,对应交易价格334.5亿元,2016年的净利润对应的市盈率为38.3倍,高于A股不少酒店类上市公司。


    虽然从盈利情况看,13家文旅项目的溢价较低,但酒店资产的溢价较高。如果将这两项资产放在一起考虑,即两项资产2016年盈利合计43.44亿元,合计交易价格631.7亿元,平均交易市盈率大约为14.5倍。而目前A股市场,上市房企市盈率在10-15倍不在少数。


    “房地产项目很难用市盈率法估值,因为包括不同属性的土地、负债等情况很复杂,而且像万达融创交易的项目太多,不好弄,相关工作应是提前就做了。”上述投行人士称。


    “目前房地产市场中的资产打包出售一般为市场价格的6-8折,另外市场价格还要除去债务。即使用注册资本金成交,也要偿还债务,而且一般项目公司的债务都是用土地抵押而来,因此在出售时买方需要负担债务。”7月11日,某大型房地产咨询公司研究总监指出。


    不过,融创中国并未透露此次购买的万达相关资产的债务金额,只是表示“合作事项完成后,目标项目公司的贷款继续由其承担。万达及其关联方为其提供的担保措施转由融创中国提供担保措施。”


    实际上,融创中国前几次对“烂尾”项目的收购基本也是承债式收购。比如5月31日,融创公告称,其间接全资附属公司重庆融创同意收购目标公司重庆华城富丽房地产开发有限公司60%股权及相关债权,总代价为21亿元,其中股权代价1.2亿元,债权代价19.80亿元。同时重庆融创将为目标公司4.04亿元的付款责任承担连带担保责任。


    更值得关注的是,631.7亿元并不是本次交易的全部对价,融创仍需向万达支付130亿的费用,分期20年支付。


    公告显示,双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”,即品牌不变,项目持有物业仍适用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变;项目建设不变,项目物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达负责。对此,每个文旅项目融创需向万达每年支付5000万元的管理咨询费,合同期限为20年。


    这也意味着, 13个文旅项目20年中仍将为万达挣得130亿元的收入。上述研究总监认为,“这项费用虽然不多,但20年里交易存在很大变数,双方都为自己留了一手。”



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