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  • 综述:狙击高房价中国重拳后再补刀 热点楼市短降可期但吸力犹在

    2016-10-18   作者:   来源:   次阅读

        中国楼市传统“金九银十”的银10月恐怕要落空了。国庆期间各地密集出炉房地产调控政策,节后这一周雷厉风行的执行,彰显决策层抑制资产泡沫的决心,市场中燥热的气氛开始降温,预期也有转向,短期内热点楼市降温不可避免。

        

        而挤出的资本是否转而青睐涨幅不大的地区?从这些地区的高库存、相对弱的综合实力来看,或许并不能寄予厚望,这也意味着,随着调控后楼市整体趋缓,连续几个月库存减少的局面或面临挑战。

        

        “政策密集公布后对投资需求也是很大的震慑,接下去会少很多。”中原集团研究中心总监刘渊表示,上涨过快的城市房价还是存下行压力,中原监测显示,深圳的报价在国庆后下调得比较厉害,其它热点城市也值得后续关注。

        

        他指出,这轮政策较严,一方面对购房资格有很多限制,另一方面开盘价格也有约束,有地方规定不许涨价,而开发商此前销售也不错,接下来推盘动力不足,也未必有马上降价的压力,预计四季度楼市成交量会明显下降,尤其是热点城市。

           

        中国热点城市今年房价连续狂飙,引发决策层对资产泡沫的担忧,北京市9月30日晚宣布提高首付比例等重量级措施,拉开了地方密集调控的序幕,国庆长假前后共有逾20个城市收紧房地产政策,标志着政策已转向。

        

        节后各方面消息显示,资金面的收紧也是山雨欲来。据财新网报导,中国央行本周三就房地产调控召集17家商业银行开会,要求各银行强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。监管部门将加强对金融机构住房金融业务的监督检查,加强对银行自律机制的指导,加强宏观审慎评估(MPA)的约束等,以约束商业银行的信贷投放至楼市。

        

        而开发商的融资成本也面临上行风险。华东地区某热点城市股份行风控部人士表示,尽管还没有下文件,但针对开发商的信贷趋紧。“主要是上海不给做土地款融资了,很可能推广到各一二级城市。”

          

        据互联网金融服务平台融360的9月房贷市场报告,9月全国首套房平均利率为4.44%,和上月持平,止住近一年小幅下降趋势,对首套房贷实行优惠利率的银行业机构占比则一年来首次出现下降。房贷市场或许“拐点”初现。

        

        地方政府和机构节后还火速行动填补政策漏洞。深圳市分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查,发现部分楼盘存在虚假宣传、不正当竞争、价格违法的违法行为,目前已立案处理。媒体一财援引民生银行上海分行相关人士,该行已内部传达,开始对“离婚不到半年”的房贷申请人严查,离婚前若不符合贷款申请资格,则即便其离婚,也对其直接停贷。

        

        据中国指数研究院对十大城市10月3-9日的成交数据,北京、上海成交量价齐跌,杭州环比下跌超五成,苏州成交亦腰斩,不过广州政策维稳为主,银十成色较足,周成交量破3,000套。

            

        “现在大家普遍预期楼市会回调,银行对信贷也是稍微有点收紧,包括消费贷这种都没有以前推销的多了。”一位在北京某大型央企负责信托业务的人士表示,消费贷以前很积极,经常跑集团来,因为他们最喜欢国有大集团员工,现在请他们来都不爱来了。

        

        消费贷也是本轮楼市加杠杆的重要工具,有些购房者用消费贷支付部分首付款,以小博大。

        

        

        **去库存任务艰巨**

        

        为促房地产去库存,去年以来中国连出楼市利好政策,效果逐步开始显现,商品房待售面积连续几月环比减少,然而伴随着这一轮的政策收紧,原本缓慢进行的去库存能否持续仍存变数。

        

        “政策初衷和现在结果有偏差,初衷希望一线二线稳定,三四线去库存,但是目前一二线城市房价迅速上涨,而三四线城市去库存低于预期。”申万宏源首席宏观分析师李慧勇表示,需要因城施策对房地产政策进行修正,例如,将转移支付和安置人口挂钩,调动地方政府积极性,降低居民安置的负担。

        

        对于本轮调控被挤出的投机资金,是否会进入三四线助力去库存,中原的刘渊认为很难,短炒主要看哪个地方涨的快,看库存,肯定有基本面还不错的城市,但目前看来不具备短期炒作的空间,而且涨得过快的城市就要出政策,也不利于投资进入。

        

        据兴业证券宏观分析师王涵等估算,2016年目前的住宅库存可能包括:4.3亿平方米待售库存、43.1亿平米在建面积(含期房销售)和2亿平米待开发面积(根据待开发土地面积推算),共约50亿平米库存,水平仍然较高。

        

        他们指出,整体来看全国绝大多数的房地产库存仍集中在三四线城市,仍需要政策的进一步发力。而从库销比的角度来看,虽然近期销售不错,但二线城市的可售面积/月销售已经出现反弹迹象,二线城市也面临一定的去库存压力。



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