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  • 马光远:楼市降温比大家预期的怕要快一点

    2016-10-11   作者:   来源:   次阅读

             房价是预期的游戏,预期变了,对未来的期望值一定会改变。那些认为限购限贷的情况     下,房价仍然会上涨的人真的该小心了。从市场目前的反应看,市场降温以超越想象的速       度出现。   

        我在之前的文章中不断强调,这次20多个城市的半夜调控绝非“自选动作”,也绝不可轻视其威力。为何讲这是一次“集体行动的逻辑”,而且一定会有杀伤力,原因如同我之前文章中提到的:一是时间集中在国庆黄金周,传统的购房的黄金窗口。选择在这个时间,说明管理层不希望过热的房市借黄金周失控;二是大多是在半夜出台。熟悉中国宏观政策的都明白,凡是夜深人静出台政策的,后面透露的信号很明确,那就是对市场目前的表现不满意,甚至可以说是强烈不满;三是力度之大,前所未有。首套房贷有的提高至35%的历史高点,二套房贷甚至有提高至80%的,限购的力度也比以前更为严格,这次限购限贷,不仅仅是两年后的重启,而是以前限购限贷的加强版。

      房价是预期的游戏,预期变了,对未来的期望值一定会改变。那些认为限购限贷的情况下,房价仍然会上涨的人真的该小心了。从市场目前的反应看,市场降温以超越想象的速度出现。

       先是成交量的断崖式下跌。

        北京国庆七天的成交量创下5年来的最低记录——新房只有 216套,二手房只有209套。深圳在政策加码后单日成交量最低降至个位数。今年牛气冲天的“四小龙”,只有苏州的成交没有出现明显下滑;南京在政策出台的第二天和第三天成交量暴跌至29套和33套;厦门10月1日至10月7日,新房成交量仅为143套,同比下跌65.38%,二手房成交32套,同比下跌88.89%,创下近6年来最低值,10月3日甚至出现“零成交”。

      成交的下降是第一步,第二步肯定是价格方面的松动和调整。

        这几天传的最火爆的消息是苏州的房价在“十一”期间一平方米跌了9000,从2.2万元跌至1.3万元。当然,事实情况肯定没有这么夸张,但在严厉的调控下,由于预期的改变导致的价格松动是必然的。苏州市的官方数据显示,楼市限购政策出台以来,调控前的9月份市区日均成交价为17313元/平方米,调控之后市区日均成交价为16298元/平方米,每平方米降1000多元。

      但是,也没有必要陷入全面的恐慌。

        我在之前的文章中特别强调了两点:

      第一,这次调控是在呵护市场,而不是打压市场。当下中国房地产市场最大的问题不是房价太高,而是投资投机过剩。人为抑制供应导致的价格暴涨必然会出现调整,避险需求未来一定会抛售,而一旦抛售出现,这个市场预期逆转,巨大的杠杆很有可能引发系统性风险,容易引发去年股市暴涨暴跌的惨剧。所以,这次调控打击的是过度的投资投机行为,但一定要维护和稳住市场,因为对稳增长做出重大贡献的房地产这个时候如果出了问题,会引发连锁反应,这是常识。

      第二,房价继续大涨和大跌的概率不大。那些认为调控无效的人该转变思维了,那些认为房价会大跌的人也该醒醒了。没有永远不涨的房价,特别是这次如此下重手降杠杆,就是要扭住疯牛的头,不让其发狂。价格的松动是必然的,当然各个城市不一样。

      我也明显感觉到大家内心的恐慌。9月30日开始,每天有几千条的信息着急询问,下一步怎么办,有房子的担心,没有房子的也在担心。当然,因为听了我去年年底的话买了房子来对我表示感谢的也不少。由于信息太多,无法一一回答,需要针对每个城市的不同情况给大家有价值的意见。

      先说个结论:现在你们明白我为什么讲6个月之后房地产要变天了吗?但各个城市的表现肯定是不一样的。有些城市的确已经很危险,有些城市,目前的确是价值洼地。有些城市尽管经历了大涨,但考虑到基本面,以及未来人口流入的预期,恐怕还得涨,比如北京。土地供应紧缩到如此严重的程度,今年已经供应的土地不到计划的10%,恐慌性的需求仍然存在,即使出台严格限购,预期仍然不会改变。最近问西安的人很多,西安现在肯定是价值洼地,但西安房子的差距非常大,西安好房子太少,烂房子太多。西安拥有大学的数量尽管可以排在全国前列,但西安的大学生留在西安的比例不高。这些因素都决定了在西安投资房地产是要讲究技术含量的。



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