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  • 西部小城武威楼市疯狂:农民一生积蓄加贷款仅买旧房

    2013-09-13   作者:   来源:   次阅读

     

      9月9日下午,一位老人佝偻着背,走进了甘肃省武威市凤凰路上的一家二手房中介公司。这是他最近7天第4次来此,这位武威市古浪县的农民,只想进城为儿子买一套婚房。

      最终,他选择了一套90平方米的二手房,1997年的老房子,价格36万。他年近6旬,为付房款拿出了一辈子积蓄,还贷了17万。这是他一生最大的一笔买卖。

      这家中介公司的一位经纪人说,这便是武威楼市的真实写照,农民辛苦一辈子,用了全部积蓄,再加上高额贷款,仅能买一套二手房,更别说新的楼盘。

      事实上,不只农民,武威的房价让很多工薪阶层望而生畏。就连武威市房管局的一名科长也对《中国新闻周刊》说,他每个月的工资是2900元,对于动辄每平方米5000多元的房子,也备感压力。

      但武威楼市的另一个现象也是不容否认的:供大于求,很多新楼盘库存严重。但这并未让高昂的房价回落。这一违背经济学原理的现象究竟是如何形成的?

      最近,中国房产信息集团克而瑞研究中心发布中国城市房地产风险排行榜,武威高居全国第二,仅次于同省兄弟城市陇南。

      疯狂的土地

      与古浪县农民花一生积蓄为儿买房不同,金羊镇宋家园村的村民老杨用土地换来了房子,他们村的地被政府征走了,政府为他们盖房。

      “养活了我一辈子的地没了。”老杨心里一直高兴不起来,直到现在还在念叨。他家中地很少,只有一亩三分。那些年他在地上种菜,送到城里去卖。

      从2007年政府就下了征地通知,开了几次村民代表大会,但他都忘记当时说了什么。直到两年后政府一声令下,开始平整土地,整个村10个小组2000多亩地摇身一变成了建筑用地。

      政府也给出了补偿政策,一亩地75000元,加上26000元住房补贴,16岁以上的还有24000元的养老金。合算起来一亩地125000元。另外,政府要给农民盖楼房,每个人能分到40平方米,并以1250元的价格卖给农民。

      条件十分诱人,只是给农民的所有补偿款要充当购房款,多退少补。老杨算了一笔账,他家3口人,能购120平方米的房子,需要支付15万元,几乎跟征地补偿款“相互抵消”。

      老杨叹了一口气说,事实上他们一分钱也没有得到,用地换了房。现如今木已成舟,大家只眼巴巴地等着属于他们的楼房。

      “土地没了,年轻人大都进城打工,但老人的工作却不好找。”58岁的老杨说,好在这几年武威大搞建设,他能在建筑工地打打零工,熬到60岁。60岁以后他就可以从政府领工资了,每个月603元。

      在武威像老杨这样家庭有很多,老杨介绍,除了宋家园,临近的皇台、窑沟村、新鲜村的地也被征走了,被称作是“安居工程”。

      新鲜村五组的张先生说,土地在农民手里不值钱,但通过国土资源局一转手,就值钱了。“政府从农民手中征地价格一亩10万多元,但拍卖后的价格这几年达到一亩300万元。”

      去年冬天,武威产生了一块“天价地”,一亩地价格拍到了450万。

      参与拍卖的一位开发商回忆,当时他们举牌举到一半就不举了,因为成本太高,无利可图。

      最终拿下这块地的是一家甘肃的公司,据跟其熟知的一位地产商说,拿到地后只摇头,按武威楼市行情,很可能赔钱,只能在容积率上想办法。

      武威市房管局土地储备中心一位人士向《中国新闻周刊》介绍,武威的地价是从2009年涨起来的,几乎与国家一系列“打压”房地产的政策同步,从2008年40万元/亩一路飙到现在每亩两三百万。

      这位人士称,2009到2012年是武威房地产市场发展最火爆3年,也是房价上涨最快的3年,均价从当时每平米2000元到现在超过5000元。根据国家统计局数据,2012年武威农民年人均纯收入刚过6000元,为6135元。也就是说,农民一年才能买一平方米多一点。

      多位开发商把武威居高不下的房价归咎于地价的虚高。“这几年武威低价疯长,开发商的利润空间在不断压缩。”

      特殊的土地出让模式

      武威市政府在大规模征地、卖地的同时,他们也有一套特殊的土地出让模式。

      市房管局土地储备中心王宝生副主任称,以土地换项目是他们最常用的方式。武威城市基础设施无前期建设,因此他们在招商引资的时候会提附加条件。比如拿地者必须负责修建一条道路或者治理某条河道。

      这种模式从2003年开始一直持续到现在。

      武威国土资源局在今年9月4日挂牌金羊镇窑沟村的一块土地【(2013)49号】,面积为12万平方公里,用于商品房建设。附加条件便是:竞得人筹资17056.8万元代建公益设施,竣工后能无偿交付代建主管单位。

      “政府没有钱,只能利用外面的资金。”王宝生说,政府只有能力做规划,没钱运营。土地成交后,土地出让金扣除开发商建设公共设施的费用,剩余上交财政。

      “天一时代城”楼盘一期工程在2003年开始,当时购地价格为一亩14.5万元,但要负责修建小区门前那条路,另外小区的供水、排水等公共基础设施也要自己修建。于是,天一时代城门前那条路被命名为“天一路”。

      去年,武威杨家坝河治理也被纳入该模式,由武威天一集团房地产有限公司(以下简称“天一”)和香港的一家公司联合治理。王宝生说,这是穷人的办法,“只有这些地。”

      据公开资料查询,武威市去年全年大口径财政收入完成26.7亿元,仅为兰州市的十五分之一。

      当然开发商也会提出自己的条件,要求政府将地整理成为“五通一平”。五通即通水、通电、通路、通气、通暖,一平为“平整土地”。

      武威一位从事多年的房地产商介绍,从2009年开始,武威的土地市场极为紧俏,一块土地挂出来,几十家房地产商蜂拥而至。他说,这其中很多人不是去拿地的,就是想通过这种方式把地价炒上去,进而抬高房价。

      然而,房价真的高了。天一2003年进入武威,是武威房地产市场的第一股外资,带来的新理念的同时也见证了武威房价由低到高的过程。

      刘维琼是该公司销售部的案场经理,也是10年的老员工。她介绍,2003年武威的房价在800元左右,当时推出“天一时代城”第一期楼盘,售价每平方米998元,是整个城区最高的价格。

      从2004年开始,外地开发商陆陆续续进入武威这个等待开发的城市。尽管如此,房价的涨幅也很小。刘维琼说:“每次开盘的涨幅都在50块钱左右,直到2008年武威的房价也维持在2000元/平方米。”

      她说,2008年年底,国家调控政策陆续出台,武威房价反而进入高速增长通道,每次涨500到1000元。“很吓人,从来没见涨得这么快的,但销量出奇的好,预售阶段便能售罄,整个武威几乎找不到现房。”

      与此同时,武威市政府大规模拆迁、平整土地、招商引资,加速了地价以及房价的上升速度。2012年,恒大集团进入武威,正在开发“恒大绿洲”项目。

      武威,这座位于甘肃省中部的历史名城,曾是“丝绸之路”的要冲。作为农业城市,武威的经济相对滞后。然而武威的房价水平却跻身前了三甲,仅次于兰州与天水。

      价格保卫战

      在北上广几乎找不到5000元/平方米的房子,但对武威来说已是高峰。

      在武威公路的两侧,充满着房地产的广告,它们甚至占领公共汽车的车身,“盛世欧景”“融城华府”“城市花园”,名字极具诱惑。

      驱车绕城,整个城市几乎被工地包围着,到处充斥着钢筋和混凝土的味道。新建的住宅越来越高,有的达百米,有种“欲与天公试比高”的味道。

      面对居高不下的房价,近年来,武威也出台了一系列控制房价政策。比如从2011年开始规定,新建商品住房价格上涨幅度控制在7%以内,各县新建住房价格涨幅不得高于凉州区。对房地产企业已建成的商品住房,销售面积达不到80%的,不得批准其新的开发项目等等。

      武威市房管局市场科王科长介绍,按照7%的标准,武威今年的商品房价格不能超过5400元/平方米。

      但这些措施效果甚微,很多楼盘已超出此价位,比如位于1环路东北角的“融城华府”,均价在5600元/平方米,售楼人员表示已基本售罄。

      王科长对武威的房地产市场持乐观态度,称武威房地产公司80%是私营企业,不存在“一拍脑袋”的盲目性,“房地产市场很健康”。

      然而就在7月份,中国房产信息集团克而瑞研究中心发布的中国城市房地产风险排行榜,武威高居第二,仅次于同省兄弟城市陇南。

      另外,近日发布的《中国西部发展报告(2013)》蓝皮书指出,2012年中国西部地区房地产总投资和住宅投资分别增长了20.4%和15.5%,位于全国前列;不过商品房销售量仅增长了3.7%,排在全国末位。

      对于这一结论,王科长很不以为然,他认为武威的房地产市场需求不能按城市人口计算,不能忽略县里人们的购买力。他说,武威城市人口约40万,但整个武威市有200多万人;比如古浪县、民勤县、天祝县等等,农村结婚都要房,这几年农民进城买房确实很多。另外,与武威相邻的金昌也有不少人前来购买,金昌工业发达,污染严重。

      多位开发商对《中国新闻周刊》表示,农民进城买房主要集中在二手房市场。虽然一定程度上增加了需求量,但整个武威楼市供大于求已是不争的事实。包括很多声称售罄的楼盘,其实只是一种销售策略。二环周边的楼盘几乎卖不动。一场房地产的价格战或将展开。

      天一第五期项目“天一·国际公馆”的价格促销已经开始。该楼盘总用地面积为12万平方米,建筑面积为32万平方米,可居住7000人,总投资10亿元。

      9月8日下午,星期日,在“天一·国际公馆”的售楼处熙熙攘攘。刘维琼说,他们以每平方米4450元的价格出售了好几套。这基本就是成本价。在供大于求的市场上,只能依靠“薄利多销”。

      刘维琼算了以笔账,目前武威的土地在260万元左右一亩。以3为容积率计算,平均楼面价每平方米1500元,加上2200元每平方米的建筑成本,再加上税收以及土地整理费、财务费等等,成本约在4200元/平方米左右,这与他们销售价相差无几。

      多位开发商表示,现在武威房地产商在打一场房价的保卫战,不能失守成本底线。

      背后隐忧

      房地产市场的信号也传递到了武威的土地市场。

      土地储备中心副主任王宝生说,2013年以来土地市场不景气,“土地置换项目”的模式不再受人青睐。主要的原因是房地产市场“有价无市”,购买力不足。

      “前些日子挂出去3块地,无人问津。”王宝生说,现有一些高层楼房的入住率也不高,尤其是武威市的东边和北边。

      目前,武威新开楼盘多为高层,因为售出去不多,人少入住成本就会高。

      土地市场与政府的财政紧密相连。

      宋家园村的安置房项目是政府亲自操盘,原计划今年6月份交房,但到现在只是完成了楼的主体。宋家园很多村民每天都会到工地上看一看,盼着能早一天入住。

      “工人们都走了,今年一年就刷了刷墙。”宋家园的老杨说,政府没钱了。

      该项目政府共划拨出土地250亩,建筑面积为38万平方米,住宅3000多套。负责建设的宋源房地产开发有限公司总经理表示,政府的资金没有到位,只能延缓工期了,“政府可能没钱了,农民入住要拖到明年了。”

      据当地一位官员介绍,武威市政府债务压力很大。

      这位官员说,前几年大搞建设,GDP上去了,但这几年负面隐忧尽显,追求短期效应,造成土地价格飞涨,房价自然水涨船高。

      2011年5月,武威作出修建新城区的规划,包括市政府大楼、体育馆、公安局、影剧院、博物馆等,动辄建筑面积上万平方米,投入少的也在5000万以上,同时提出老城区与新城区相互协调、新城跳跃发展的城市发展思路。

      另外,为与新区联动,武威市还要开工建设城市主干道11条,总长12.37公里,项目概算总投资2.76亿元。

      为了吸引人才,武威修建了金熊猫公寓,武威当地的一位官员介绍,只要取得政府认可,拎包入住。选拔的标准先看学历再看能力,一般都是名校硕士、博士等。“如果高校人才带着课题或者项目来的,直接提拔为副乡级干部。”

      2012年一年,武威招商引资项目达389项,落实到位资金390.8亿元,比上年净增293亿元,是2009年18.6亿元的21倍。同年,武威市实现生产总值320亿元,增长14.5%。

      数字耀眼,但政府大手笔的投入让债务压力越来愈大。2013年以来,土地市场的惨淡更是雪上加霜。现如今这些工程大都处于停工状态。紧靠宋家园村的体育馆投资5452万元,每天只有几个工人在劳作,不时传来几声敲打钢筋的声音。村民说,这种状态已经持续一年了。

      新城区一座座高楼拔地而起,但街道上空旷无比,一位清洁工说,街上垃圾很少,很轻松。夜幕降临,新城区漆黑一片,连路灯都没有。按照规划,政府还将陆续在新城区修建商品房。

      新城区的一位开发商忧心忡忡地说,城里人没人愿意来这边,许多年后,这里会不会也成为“鬼城”?

      对于武威房地产未来前景预测,刘维琼介绍,现在地产公司格局就是“大鱼吃小鱼”,很多小公司的资金链已经出现问题,就看他们还能撑多久。

      刘维琼预测不排除今年年底崩盘的可能,在银行贷款的压力下可能会抛盘销售。

      对于如何应对危机,坐刘维琼旁边的天一集团的销售总监,点上了一支烟,烟雾缭绕中他吐出两个字:“血拼!”★

     


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